147 000 habitants, 58 % de locataires, bassin étudiant et proximité TGV : Aix-en-Provence reste une valeur sûre pour l'investissement locatif, à condition de viser le bon segment.
Aix-en-Provence réunit les trois ingrédients d'un investissement locatif robuste : une demande locative structurelle, un bassin d'emplois et d'études, et un parc majoritairement locatif.
Les chiffres clés d'Aix
- 147 478 habitants pour 88 034 logements — densité urbaine marquée.
- 58 % de locataires contre 38 % de propriétaires — un ratio qui soutient la vacance courte.
- Agenda étudiant tendu : la rentrée 2025 a battu des records de tension locative selon Bevouac, avec une course aux petites surfaces.
Quels segments cibler ?
Studio / 2 pièces : demande étudiante et jeunes actifs, proximité facultés et centre. 3 pièces : couples cadres, mobilité TGV Les Milles / Marseille. Dans les deux cas, un DPE C ou mieux sécurise la location au-delà de 2028 (interdiction des F).
Fiscalité 2026 : le retour du bailleur privé ?
Le gouvernement pousse un statut du bailleur privé (projet Jeanbrun) visant à recréer un cadre fiscal attractif. Les bailleurs ne représentaient que 17 % des acheteurs en 2024-2025 contre 25 % avant 2023 ; leur retour est attendu pour rééquilibrer le marché.
À Aix, un 2 pièces bien situé avec DPE correct et charges maîtrisées reste le meilleur couple rendement / risque.